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土地开发时机选择与闲置用地处理

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作者:罗罡辉。 TAGS:用地,处理,选择,开发,时机,土地,
   为了控制和处置闲置用地,我国颁布了《城市房地产管理法》(1994年颁布,2007年修正)、《闲置土地处置办法》(1999年国土资源部5号令)等皇家维加斯。为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的决定,国土资源部近两年又多次出台政策,打击闲置用地、囤地炒地。在2010年3月《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通
知》中,进一步提出,土地竞买保证金不得低于两成、拿地后10天内必须签合同、建立用地开竣工申报制。对于开发商在土地市场上的各种“猫腻”,比如欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的现象,《通知》也明确要求市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。
  上述国家土地严控的政策是否能正真发挥有效作用,主要是通过对房地产商行为的约束来实现的,土地开发运作是严控政策瞄准的主要目标。中国沿海很多经济发达城市,由于土地资源有限,人口密度大,在国家土地严格管控下,土地价格异常昂贵且对政策高度敏感,因此,土地开发时点的掌握对开发商异常重要,既要选择合适的时机提高土地开发利润,又要规避政策的调控风险。
  二、土地开发的实质选择权
  房地产的投资活动除了具有投资金额庞大、沉入成本(sunk cost)较多的特性之外土地严控,“时间落差”(time-lags)是建商投资活动与其它资产投资活动最主要的差异所在。时间落差的存在,不但意味着建商将一旦开始进行土地开发,是无法随着市场状况的变动而调整投资量,也隐含着必须在较长的投资期间中,承受着更多因为市场不确定性所带来的风险。因此,房地产开发投资具有“不可回复性”(irreversibility)和“可迟延性”(deferability)特点。
  根据McDonald & Siegel(1986)等学者认为,具备不可回复性和可迟延性特点的投资计划就如同持有一个“美式买权”(Americancall option),称之为“实质选择权”(real option theory)。自1973年芝加哥成立专门从事股票选择权交易所以来,选择权概念逐渐为世人所接受,而这样的概念运用到实质资产投资决策上,即称为实质选择权。实质选择权理论最早并非应用于土地开发决策上,土地开发仅为其中一个分支,最早多将此概念应用于石油开采、工厂生产等投资决策上。开发商一旦决定开始进行土地开发时,代表着开发商放弃了等待选择权价值。
  房
[论文网 ashaj3ah.com]地产开发商等待选择权的存在,对土地增值预期较为敏感,结果导致城市黄金地段空地的存在,或者开发商以各种理由延迟土地开发时间、开发进度缓慢。
  三、土地开发时机选择
  (一)传统的NPV投资法则
  不确定市场下的投资行为,一般基于传统的NPV(net present value,净现值)法则,该法则认为当预期现金流入量的折现值超过现金流出量的折现值时,则应该进行投资;反之,则不应该进行投资。因此,我们可以用下列的数学关系表示:
  若,则应该进行投资;
  若,则不应该进行投资。
  其中f0代表该投资计划在t0期的价值;而v0、i0则分别代表执行该投资计划所带来的现金流入量以及现金流出量的折现值。
  然而,上述的投资准则隐含着投资计划是不可迟延的(换言之,如果现在不投资,则该计划将被永远的放弃),也意味着投资计划具有可回复性(换言之,在市场状况不如预期来的理想时,开发商则可以随时放弃投资而不需要负担任何的沉入成本)。事实上,在一个具有不确定性的市场中,随着市场状况的转变,现在不适合执行的投资计划(NPV≤0)并不必然就意味着应该永远的放弃这一项投资计划;相同的,当NPV>0时也不能保证未来的市场状况不会变的更糟糕。即使在市场状况不变差的情况下,当开发商选择执行了一项具有不可回复性的投资计划时,更重要的是放弃了等待市场转变的更为有利时再行投资的价值。
  (二)NPV投资法则的修正
  Pindyck(1991)将传统的NPV法则修正为:“只有在单位资本的价值超过其安置成本的支出,且其差额大于保有此项投资权利的价值时,才可进行投资;反之土地严控,则不可投资”。于是在上述的概念之下,投资决策应该包括了下列两个层次:
  1、当投资决策的目的仍然在于解决当期是否投资的问题时,则投资准则应该修正为:
  若,则应该进行投资;
  若,则不应该进行投资;
  其中,p(v,i)代表等到市场转变的更为有利时再行投资的价值。
  换言之,当,则应该进行投资,反之
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